冷鏈物流園是指運(yùn)用低溫條件保證食品質(zhì)量安全、減少損耗和防污染的特殊供應(yīng)鏈系統(tǒng)冷鏈技術(shù)，在物流作業(yè)集中與幾種運(yùn)輸方式銜接的地區(qū)，是將眾多冷鏈物流企業(yè)聚集在一起，實(shí)行專(zhuān)業(yè)化和規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，作為城市冷鏈物流功能區(qū)，專(zhuān)業(yè)從事食品加工，冷凍、冷藏保鮮、食品批發(fā)經(jīng)營(yíng)、食品進(jìn)出口為一體的大型綜合性物流園區(qū)。

與其他的物流園區(qū)一樣，冷鏈物流園也是大規(guī)模的物流基地，不同的是冷鏈物流園是在低溫條件下運(yùn)用高科技技術(shù)，為了保證農(nóng)副產(chǎn)品的新鮮和冷藏，將食品進(jìn)行冷凍加工、冷凍貯藏、冷藏運(yùn)輸及配送、冷凍銷(xiāo)售。

冷鏈物流園項(xiàng)目一般投資大，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，在工程建設(shè)和營(yíng)運(yùn)過(guò)程中，經(jīng)常要受到多種因素的影響與干擾。目前，我國(guó)已形成的冷鏈物流公司提供的貨物托運(yùn)，冷藏運(yùn)輸是一薄弱環(huán)節(jié)，它制約了低溫物流業(yè)的發(fā)展，今后應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展。食品工業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中的冷卻、產(chǎn)品的冷凍冷藏及保鮮、冷藏運(yùn)輸均離不開(kāi)冷凍設(shè)備，而運(yùn)輸用的冷凍冷藏設(shè)備又是低溫物流的關(guān)鍵設(shè)備，尤其是遠(yuǎn)洋捕撈的冷藏船、空運(yùn)用的冷藏集裝箱以及短途運(yùn)輸用的冷藏汽車(chē)發(fā)展空間都很大。

1、以冷凍品批發(fā)為主的市場(chǎng)型冷鏈物流園區(qū)

此類(lèi)冷鏈物流園區(qū)是目前庫(kù)房出租率最好、盈利水平最高的園區(qū)。此類(lèi)園區(qū)依靠冷產(chǎn)品集中交易必須以冷庫(kù)為依托的特點(diǎn)，一般租賃價(jià)格比較高，而且其它配套功能也有很好的收益，如制冰、禮盒包裝、配送、叉車(chē)租賃等等。北京的西南郊冷庫(kù)、上海的東方物流港、武漢的白沙洲冷庫(kù)等都屬于此類(lèi)型園區(qū)。

2、以冷庫(kù)租賃為主的倉(cāng)儲(chǔ)型冷鏈物流園區(qū)

此類(lèi)冷鏈物流園區(qū)一般建在離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，或靠近港口和道路中轉(zhuǎn)樞紐的地方。較大存儲(chǔ)量的冷庫(kù)和較便宜的地價(jià)及建造成本適合大批量的冷產(chǎn)品儲(chǔ)存，如進(jìn)口海產(chǎn)品、國(guó)家儲(chǔ)備肉、水果保鮮庫(kù)等。

3、以提供配套冷庫(kù)為主的綜合冷鏈物流園區(qū)

此類(lèi)物流園區(qū)是目前大多數(shù)冷鏈物流園區(qū)的存在形式。目前，大型的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、綜合性物流園區(qū)都需要冷庫(kù)作為園區(qū)功能的一部分，盡管冷庫(kù)容量只占普通庫(kù)房很少的一部分，主辦方也愿意選擇冷鏈物流作為園區(qū)概念。

隨著冷鏈物流逐漸升溫，與之配套的基礎(chǔ)設(shè)施也得到快速發(fā)展。冷鏈物流園區(qū)是我國(guó)物流高速發(fā)展和冷鏈物流得到充分重視的現(xiàn)象。國(guó)外的物流園區(qū)涵蓋多種功能，其中包括冷庫(kù)和冷產(chǎn)品的物流功能，一般不作為獨(dú)立的園區(qū)概念出現(xiàn)。而我們?yōu)榱藦?qiáng)調(diào)冷鏈的特殊性，將冷產(chǎn)品的集中處理、交易、儲(chǔ)存和配送的建筑群稱(chēng)為冷鏈物流園區(qū)。這一方面體現(xiàn)了冷鏈的重要性，另一方面為園區(qū)建設(shè)加上了一個(gè)吸引眼球的概念。

冷鏈物流園區(qū)在國(guó)外很少出現(xiàn)的另一個(gè)因素，是其產(chǎn)品流通的特點(diǎn)。美國(guó)多數(shù)農(nóng)副產(chǎn)品和水產(chǎn)品按訂單生產(chǎn)和交割，很少有批發(fā)市場(chǎng)的交易環(huán)節(jié)，所以圍繞冷產(chǎn)品交易為主的冷鏈物流園區(qū)比較少。而我國(guó)冷產(chǎn)品交易環(huán)節(jié)較多，多次批發(fā)交易、多環(huán)節(jié)運(yùn)作造成了對(duì)冷鏈物流園區(qū)的需求。

我國(guó)冷鏈物流園區(qū)在快速發(fā)展過(guò)程中遇到的問(wèn)題，首先是園區(qū)建設(shè)，其次是園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理。園區(qū)的建設(shè)屬于戰(zhàn)略投資，它所帶來(lái)的影響無(wú)論對(duì)企業(yè)、對(duì)社會(huì)都將是長(zhǎng)期和巨大的。園區(qū)的運(yùn)營(yíng)雖然也出現(xiàn)很多問(wèn)題，但管理問(wèn)題可以逐步改善，而園區(qū)規(guī)劃定位的失誤往往帶來(lái)不可挽回的損失。我們強(qiáng)調(diào)冷鏈物流園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中存在的問(wèn)題，主要是希望引起管理者和投資者的高度重視，有針對(duì)性地加以解決，盡量避免類(lèi)似情況發(fā)生，這樣才能推動(dòng)我國(guó)冷鏈物流園區(qū)的健康和可持續(xù)發(fā)展。

1、冷鏈物流園區(qū)盲目建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重

我國(guó)現(xiàn)階段冷鏈行業(yè)的發(fā)展受政策影響比較大，政府的財(cái)政支持、土地優(yōu)惠等，引導(dǎo)著投資方對(duì)該行業(yè)的投入。政府出臺(tái)鼓勵(lì)政策的初衷是促進(jìn)冷鏈行業(yè)長(zhǎng)期、良性發(fā)展，但投資方追求的利益往往與政策初衷相悖。

有的冷鏈物流園區(qū)在得到政府優(yōu)惠土地后，改變規(guī)劃方向，加大商業(yè)建筑面積，減少冷庫(kù)面積或拖后建設(shè)；有些冷鏈物流園區(qū)建設(shè)受政策影響，忽略市場(chǎng)實(shí)際需求，投資方靠“拍腦袋做決定”，造成了冷庫(kù)的建筑模式和規(guī)模都背離了市場(chǎng)的實(shí)際需求。

2、冷鏈物流園區(qū)投資方很多沒(méi)有農(nóng)產(chǎn)品流通或者物流管理經(jīng)驗(yàn)

根據(jù)對(duì)物流園區(qū)和冷鏈物流園區(qū)投資方的了解，超過(guò)60%的投資方與物流和冷鏈物流沒(méi)有關(guān)系。投資冷鏈物流可以享受短期政策帶來(lái)的好處，并可以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)冷庫(kù)得到穩(wěn)定收入，是地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的區(qū)域。但非行業(yè)投資方在投資冷庫(kù)時(shí)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和遇到的困難也相對(duì)較多。

3、冷鏈物流園區(qū)建設(shè)多數(shù)只關(guān)注建筑形式，缺少專(zhuān)業(yè)規(guī)劃咨詢(xún)

冷鏈物流園區(qū)是以物流運(yùn)作、產(chǎn)品交易、物流加工為主的設(shè)施，并且冷庫(kù)又是包含較多專(zhuān)業(yè)技術(shù)的建筑物，所以冷鏈物流園區(qū)的建設(shè)更應(yīng)注重前期的規(guī)劃研究。然而有很多冷鏈物流園區(qū)投資方不愿意花錢(qián)花精力在規(guī)劃研究上，更愿意相信自己的直覺(jué)和已有信息。

有人對(duì)此總結(jié)：“很多人愿花錢(qián)買(mǎi)教訓(xùn)，而不愿花錢(qián)買(mǎi)思想。”這種現(xiàn)象在冷鏈物流園區(qū)的規(guī)劃上體現(xiàn)得更明顯。國(guó)外一般花費(fèi)在規(guī)劃咨詢(xún)方面的費(fèi)用占總投資的2%～3%，我們卻寧愿花錢(qián)在建筑上。

我國(guó)很多投資方更愿意選擇供應(yīng)商免費(fèi)提供的規(guī)劃方案，貨架制造商免費(fèi)提供的貨架布置方案，建筑設(shè)計(jì)院免費(fèi)提供的園區(qū)規(guī)劃方案。很多大型企業(yè)建設(shè)園區(qū)時(shí)采取招投標(biāo)的方式來(lái)決定園區(qū)規(guī)劃提供商，而參投標(biāo)方案是在沒(méi)有支付費(fèi)用的情況下提供的園區(qū)設(shè)計(jì)，一旦中標(biāo)就等于認(rèn)可了投標(biāo)方的規(guī)劃方案，余下大部分的工作就是畫(huà)結(jié)構(gòu)圖了，蘊(yùn)含一定隱患。

4、匆忙上馬，邊建邊改

由于“拿地”對(duì)于建設(shè)冷鏈物流園區(qū)尤為關(guān)鍵，很多投資方在向政府提交申報(bào)項(xiàng)目之前匆忙做出園區(qū)建設(shè)方案并報(bào)政府批地。一旦得到土地后，再進(jìn)行詳細(xì)的戰(zhàn)略調(diào)研論證和規(guī)劃已經(jīng)來(lái)不及了，所以匆忙上馬，邊施工邊改動(dòng)，造成了大量浪費(fèi)并且嚴(yán)重影響建設(shè)質(zhì)量。隨著土地紅利逐步消失，靠土地增值獲取成功的可能性已越來(lái)越小。

5、冷庫(kù)建設(shè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)仍需完善

2010年出臺(tái)的《冷庫(kù)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50072-2010》冷庫(kù)建設(shè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)冷庫(kù)的最大防火間隔定位3500平方米，而相同等級(jí)的干貨庫(kù)房是6000平方米。冷庫(kù)中不儲(chǔ)存易燃品，冷庫(kù)保溫用的是不自燃的材料，在冷庫(kù)運(yùn)作越來(lái)越復(fù)雜的情況下，限定3500平方米作為最大分隔面積是不合理的。標(biāo)準(zhǔn)還規(guī)定冷藏間與穿堂之間的隔墻應(yīng)為防火墻，該防火隔墻的耐火極限不應(yīng)低于3小時(shí)。

以上規(guī)定給冷庫(kù)建設(shè)造成了極大限制。例如，如果建設(shè)10000平方米的鋼結(jié)構(gòu)冷庫(kù)，應(yīng)該如何進(jìn)行防火分隔？按照此標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃不但冷庫(kù)建設(shè)成本上升，而且會(huì)降低冷庫(kù)的保溫性能，并對(duì)冷庫(kù)運(yùn)營(yíng)造成不便。如果只是為了防范氨制冷劑帶來(lái)的火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)，可以對(duì)氨制冷做單獨(dú)說(shuō)明。目前已出臺(tái)多項(xiàng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)2010年統(tǒng)計(jì)正在制定和已經(jīng)發(fā)布的與物流相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)就高達(dá)380項(xiàng)。這些標(biāo)準(zhǔn)如果出臺(tái)，多數(shù)企業(yè)并不知道，也談不上被企業(yè)采用。

所謂冷鏈物流園區(qū)的規(guī)劃，就是設(shè)定未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的冷鏈物流園區(qū)的全面發(fā)展計(jì)劃，是對(duì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)冷鏈物流園區(qū)的整體性、系統(tǒng)性和基本功能性等問(wèn)題的調(diào)研、分析，對(duì)冷鏈物流園區(qū)未來(lái)發(fā)展方向的設(shè)計(jì)過(guò)程。它與國(guó)家或區(qū)域物流的發(fā)展規(guī)劃有一定的區(qū)別，也和其他功能性園區(qū)的規(guī)劃不同。它所涉及的地域范圍更加大，涉及的領(lǐng)域更廣，所要進(jìn)行的研究更多，應(yīng)按照物流自身和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的特征及發(fā)展來(lái)進(jìn)行規(guī)劃。同時(shí)還要考慮到它和周邊經(jīng)濟(jì)之間的相互作用等條件。

冷鏈物流園區(qū)規(guī)劃的要素主要包括：

①所在地域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀與城市發(fā)展情況；②所在地區(qū)的冷鏈物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀；③建設(shè)必要性與可行性分析；④選址論證；⑤定位分析；⑥功能設(shè)計(jì)；⑦布局規(guī)劃；⑧交通規(guī)劃；⑨相關(guān)物流信息系統(tǒng)的規(guī)劃；⑩他支持性、保障性體系規(guī)劃；?建設(shè)和發(fā)展的實(shí)施方案。

生鮮電商、連鎖餐飲、新零售、跨境電商等新型終端渠道快速發(fā)展，推動(dòng)了冷鏈物流的蓬勃發(fā)展。鑒于冷鏈物流的廣闊前景，這塊大蛋糕吸引了一大批前仆后繼的物流企業(yè)。物流企業(yè)開(kāi)始大規(guī)模建設(shè)冷鏈物流園區(qū)，園區(qū)的發(fā)展模式也日趨多元化。冷鏈物流園區(qū)在我國(guó)正處在快速發(fā)展的上升階段。冷鏈物流園區(qū)由于其附屬于流通產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，發(fā)展趨勢(shì)必然受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和冷產(chǎn)品流通模式變化的影響。那么，未來(lái)冷鏈物流園區(qū)的有哪些發(fā)展趨勢(shì)？

1、多功能一體化

質(zhì)量保證和及時(shí)性是當(dāng)前社會(huì)對(duì)冷鏈物流行業(yè)的剛性要求；現(xiàn)代冷鏈物流園區(qū)不僅可以有冷庫(kù)儲(chǔ)存、冷鏈運(yùn)輸?shù)葐我环?wù)，而且可以更好地滿(mǎn)足同一園區(qū)的社會(huì)需求。因此，在同一園區(qū)高效集存儲(chǔ)、加工、配送、測(cè)試、展示、交易、多式聯(lián)運(yùn)等功能，已成為冷鏈物流園區(qū)下一步發(fā)展的趨勢(shì)。

2、產(chǎn)業(yè)集群化

園區(qū)聚集不同功能的冷鏈企業(yè)，依托地理和區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、貨物進(jìn)出口、物流加工配送、信息處理及相關(guān)設(shè)備制造高效集群，形成高度密集的物流資源和極其專(zhuān)業(yè)的物流產(chǎn)業(yè)鏈管理運(yùn)營(yíng)，提高區(qū)域內(nèi)所有企業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)效率。

3、平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)化

基于大數(shù)據(jù)，云計(jì)算的專(zhuān)業(yè)物流網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)可以實(shí)現(xiàn)園區(qū)之間的互聯(lián)互通，幫助園區(qū)企業(yè)擺脫點(diǎn)管理和信息島的困境；同時(shí)，網(wǎng)絡(luò)支持下的冷鏈物流園區(qū)可以充分發(fā)揮物流交易、電子結(jié)算、倉(cāng)單質(zhì)押、融資擔(dān)保等服務(wù)功能;園區(qū)管理也從單一房東角色轉(zhuǎn)變?yōu)榻鉀Q方案服務(wù)提供商，通過(guò)園區(qū)平臺(tái)為企業(yè)提供金融、信息、數(shù)據(jù)、供應(yīng)鏈等綜合配套服務(wù)。

4、設(shè)備智能化

設(shè)備的智能化自動(dòng)化將會(huì)被廣泛應(yīng)用到冷鏈園區(qū)中。通過(guò)采用先進(jìn)的裝卸設(shè)備、堆碼設(shè)備、分揀設(shè)備、包裝設(shè)備，以及條碼、射頻等信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)冷鏈物流的機(jī)械化、自動(dòng)化、信息化，才能滿(mǎn)足現(xiàn)代物流快速、準(zhǔn)確、分散、靈活的要求。這將為物流技術(shù)和設(shè)備的推廣應(yīng)用開(kāi)辟更大空間。另外，節(jié)能環(huán)保也將成為冷鏈設(shè)備發(fā)展的一個(gè)重要方向，這不僅響應(yīng)了國(guó)家“雙碳經(jīng)濟(jì)”的號(hào)召，還能為企業(yè)節(jié)省能耗成本。

5、冷鏈物流園區(qū)細(xì)分化

隨著商品流通的精細(xì)化，配套的物流硬件設(shè)施也要求定制化設(shè)計(jì)。生產(chǎn)型、儲(chǔ)存型和交易型冷鏈物流園區(qū)對(duì)園區(qū)的布局和建筑物的選擇有較大不同。建在產(chǎn)地的物流園區(qū)、流轉(zhuǎn)中樞的物流園區(qū)和靠近消費(fèi)地的物流園區(qū)也有區(qū)別。運(yùn)作的產(chǎn)品不同，如蔬菜水果、肉制品或是水產(chǎn)品對(duì)冷庫(kù)的要求有其特殊性。所以園區(qū)建設(shè)和冷庫(kù)的細(xì)分化，既可以節(jié)約投資成本，又為物流運(yùn)作提供了方便。

6、冷庫(kù)建設(shè)在流通鏈兩端發(fā)展

目前我國(guó)冷產(chǎn)品的流通環(huán)節(jié)太多，從田間地頭、海洋池塘到百姓餐桌要經(jīng)過(guò)六七個(gè)環(huán)節(jié)甚至更多。隨著商業(yè)流通體系的逐步精細(xì)化，中間環(huán)節(jié)會(huì)減少。農(nóng)產(chǎn)品加強(qiáng)前期預(yù)冷處理對(duì)后續(xù)流通過(guò)程中的質(zhì)量影響是非常大的，而我國(guó)目前靠近田間地頭的蔬菜水果預(yù)冷處理設(shè)施嚴(yán)重不足。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)整合是發(fā)展大農(nóng)業(yè)、發(fā)展訂單化生產(chǎn)的基礎(chǔ)。伴隨著農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)模式的改變，貼近生產(chǎn)種植端的預(yù)冷處理和冷庫(kù)儲(chǔ)存設(shè)施會(huì)有較大需求。

7、冷鏈B2C模式的快速發(fā)展

冷產(chǎn)品的B2C模式需要冷鏈支撐，且對(duì)運(yùn)作要求較高，配送成本比一般貨品的配送成本也高出很多。但隨著百姓消費(fèi)水平提高，冷鏈宅配將面臨很大的需求。現(xiàn)階段電商靠外包冷鏈物流，外包產(chǎn)品組配包裝的形式將不具有競(jìng)爭(zhēng)力。自建適合電商冷產(chǎn)品運(yùn)作的冷庫(kù)設(shè)施，將會(huì)是電商下一步應(yīng)該考慮的方向。

8、便利食品安全監(jiān)管

冷鏈物流園區(qū)的發(fā)展為政府監(jiān)管部門(mén)對(duì)食品安全進(jìn)行集中監(jiān)管提供了便利條件，對(duì)促進(jìn)食品安全體系建設(shè)、加強(qiáng)食品安全監(jiān)管體系功能發(fā)揮了積作用，可以有效檢查來(lái)源、下落、責(zé)任、安全可靠、集中監(jiān)管。

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