隨著大量新建冷庫的出現，冷鏈物流園區成為近年來蓬勃發展的新生事物。近年來，在鮮活農產品流通節點區域，逐漸形成了一批功能各異的冷鏈物流園區。隨著國內冷鏈物流市場的快速擴張，生鮮電商、連鎖餐飲、新零售、跨境電商等新型終端渠道快速發展，促使生鮮農產品流通節點逐漸從交易聚集地向物流聚集地轉變。在消費升級和政策支持的推動下，冷鏈物流行業的發展模式日益多元化。它不再僅僅作為專業的物流功能或單一的冷藏形式存在于物流園區中，冷鏈物流園區逐漸成為未來的重要趨勢。

近年來，在鮮活農產品流通節點區域，逐漸形成了一批功能各異的冷鏈物流園區。

1.原產地型冷鏈物流園區

一類冷鏈物流園區主要是針對整個鮮活農產品流通鏈條中最復雜、最薄弱、發展空間最大的“最前一公里”環節。主要滿足鮮活農產品檢驗、分揀、分級、初加工、包裝、預冷、保鮮、配送、配送等功能，專門服務于鮮活農產品標準化的冷鏈物流園區。

2.加工冷鏈物流園區

大型加工車間和具有倉儲功能的冷庫通常建在加工冷鏈物流園區內，園區內設有R&D、檢測和生活服務區。它不同于其他類型的園區，這種類型的園區對污水排放、環保、水電消耗的要求更高。加工冷鏈物流園主要提供農產品初加工、深加工、中央廚房等服務功能。

3.交易型冷鏈物流園區

互聯網的快速發展，加速了交易環節去中介化的進程。交易型冷鏈物流園區以農產品批發交易為核心服務功能，形成冷鏈物流與市場交易相互促進、良性互動的服務模式。這種類型的園區是傳統農產品批發市場深刻變革的體現。傳統的現金交易、地攤交易正在被網上支付、無店鋪兌換所取代，使農產品流通的小批量、長鏈條、多環節、盈利性交易透明化。未來冷鏈物流園和農產品批發市場將相互融合。

4.樞紐型冷鏈物流園區

樞紐型冷鏈物流園區多位于大型農產品產地或銷區。這類園區以多式聯運為紐帶，以區域中轉、倉儲、運輸為主要功能，承擔區域內大宗鮮活農產品產地或銷區區域配送的重要任務。

5.面向港口的冷鏈物流園區

臨港冷鏈物流園區多以綜合功能園區或商務集群的形式呈現，港口貿易、進出口報關、保稅是這類園區的主要功能。近年來，隨著進口食品貿易的快速增長，圍繞進出口需求，逐步形成了食品進口申報、檢驗、保稅、倉儲、轉運、跨境貿易等特色綜合服務。同時，基于互聯網平臺的完善、物流組織的多樣性、結算方式的靈活性，港口就近的意義不再是面向大海、面向機場的實體港口的概念。近年來發展迅速的內陸港口同樣具有港口鄰近功能。

6.區域配送冷鏈物流園區

區域性冷鏈物流園區大多靠近大型銷售城市。除了區域倉儲配送功能外，主要承擔城市配送功能，以多溫區、多品類、多頻次、共同倉儲、共同配送為特點，實現區域配送效率最高、成本最低的優勢。

經過一段時間的后續建設，一些冷鏈物流園區在實際運營中出現各種問題，投資回收前景渺茫。比如脫胎于農業審批市場的園區，就不能適應社會發展。比如認為冷鏈等同于冷庫的園區陷入了低價競爭的惡性循環，等等。

目前，冷鏈仍然是一個很有前景的新投資領域。黨中央、國務院和相關部委每年都會出臺一些支持冷鏈發展的相關政策和意見。大量投資資金看好冷鏈領域，很多大型國企、央企、房地產企業轉戰冷鏈市場。

但是冷鏈物流園區建設的難度依然存在，而且越來越大，主要體現在:一是土地資源逐年緊缺，尤其是靠近城市消費區的優質物流用地。越是大城市需要物流設施(如北上廣)，土地越是稀缺，物流中心逐年外遷;二是冷鏈基礎設施投入重，同面積，低溫是常溫的三倍左右;第三，冷鏈建設的形式與商業類型密切相關。大樓一旦定型，以后要經營的業態類型很難改變，冷鏈經營風險大;第四，冷鏈建筑的建設和運營專業性很強，需要時間積累;第五，政府對食品安全的監管越來越嚴格，相關的冷鏈物流建設要求也越來越高。

如何順應發展趨勢，攻堅克難，建設一個運營良好，有預期利潤，有發展，能滿足不同客戶和社會居民需求的冷鏈物流園區?這已經成為一個值得關注的問題。

多功能集成

質量保證和時效提升是當前社會對冷鏈物流行業的剛性要求。現代冷鏈物流園區不能只有冷藏、冷鏈運輸等單一服務。，但聚集在同一個園區的多功能冷鏈運營更能滿足社會需求。因此，將倉儲、加工、配送、檢驗、展示、交易、多式聯運等功能高效集合在同一個園區內，已經成為下一步冷鏈物流園區發展的一個趨勢。

產業集群

園區內有很多不同功能的冷鏈企業。依托地理和區域經濟優勢，運輸、倉儲、貨物進出口、物流加工配送、信息處理及相關設備制造等高效集群化，形成物流資源高度密集、管理和運營極其專業的物流產業鏈，從而整體提升區域內所有企業的運營效率。

平臺網絡

基于大數據和云計算的專業物流網絡平臺，可以實現園區之間的互聯互通，幫助園區企業擺脫“點運營”和“信息孤島”的困境;同時，以網絡為支撐的冷鏈物流園區可以充分發揮物流交易、電子結算、倉單質押、融資擔保等服務功能。園區管理也從單一的房東角色轉變為解決方案提供商，通過園區平臺為入駐企業提供金融、信息、數據、供應鏈等一體化配套服務。

食品安全監管便利化

冷鏈物流園區的發展為政府監管部門集中監管食品安全提供了便利條件，對食品安全保障體系建設和強化食品安全監管體系功能起到了積極的推動作用，能夠有效實現源頭可追溯、去向可追溯、責任可守、安全可靠、集中監管的目標。